Все повече собственици на имоти избират да отдават апартаменти краткосрочно чрез Booking.com и Airbnb.
Тази дейност обаче изисква спазване на конкретни законови, данъчни и административни изисквания. По-долу ще намерите цялата необходима информация – от първоначалната регистрация до месечните задължения и възможните санкции.
ЕТАП 1: ПЪРВОНАЧАЛНА ЗАКОННА РЕГИСТРАЦИЯ
Това са стъпките, които се правят еднократно преди започване на дейността.
I. Посещение в Общината (Отдел „Туризъм“)
Какво се прави?
Подаване на:
„Заявление-декларация за регистрация на обекти за настаняване – Клас Б“
Необходими документи:
✔ Копие от нотариален акт
✔ Удостоверение за наследници (ако имотът е наследствен)
✔ Декларация за съгласие (ако има други собственици)
✔ Документ за платена такса
Разход:
💰 €10.00 – €15.00
Какво получавате?
✅ Удостоверение за регистрация
✅ Официален код за достъп до системата ЕСТИ
II. Регистрация в Регистър БУЛСТАТ (Агенция по вписванията)
Какво се прави?
Вписване като физическо лице, упражняващо дейност.
Срок:
📅 До 7 дни след стъпка №1
Разход:
💰 €5.11 (10 лв. на гише)
💰 €3.58 (7 лв. онлайн)
Резултат:
✅ Получавате БУЛСТАТ номер (вашето ЕГН)
III. Регистрация в НАП
Подават се:
✔ Заявление за регистрация по чл. 97а от ЗДДС
✔ Декларация ОКд-5 за регистрация на самоосигуряващо се лице
⚠ Регистрацията по чл. 97а е задължителна заради комисионните от чужбина.
IV. Деклариране на Патентен данък
Къде?
Отдел „Местни данъци и такси“ към Общината.
Какво се подава?
Декларация по чл. 61н от ЗМДТ.
Разход:
💰 €0.00 за подаването
V. Активиране на профила в ЕСТИ
Какво се прави?
Влизане в онлайн портала на Министерството на туризма и първоначална настройка.
Разход:
💰 €0.00
ЕТАП 2: ТЕКУЩИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ
След стартиране на дейността започват месечните и годишните задължения.
1. Регистриране на всеки гост (ЕСТИ)
Действие:
Ръчно или автоматизирано вписване на личните данни на всеки гост в деня на пристигането му.
Разход:
💰 Вашето време или малка такса за софтуер
2. Счетоводен абонамент
Счетоводителят подава:
✔ ДДС декларация
✔ VIES декларация
✔ Декларация 1 (осигуровки)
Месечен разход:
💰 €30.00 – €60.00
3. ДДС по чл. 97а
Срок:
📅 До 14-то число всеки месец
Какво се плаща?
20% ДДС върху комисионните фактури от Booking/Airbnb.
Пример:
Ако Booking удържи €100 комисионна:
➡ Плащате €20.00 ДДС
4. Туристически данък
Срок:
📅 До 15-то число
Разход:
💰 Между €0.20 и €0.50 на човек за всяка нощувка
5. Осигуровки
Срок:
📅 До 25-то число
Разход:
💰 ~€158.00
(ако не сте осигурени на друго основание)
6. Патентен данък
Плащане:
На 4 вноски годишно.
Разход:
💰 €13.00 – €128.00 на легло за година
(в зависимост от зоната в София)
7. Годишно данъчно приключване
Какво включва?
Подаване на Годишна данъчна декларация по чл. 50.
Разход:
💰 Около €40.00 – €60.00
ТЕКУЩИ ОПЕРАТИВНИ РАЗХОДИ
Комисионни на платформите
Airbnb
💰 3% от цената на нощувката
Booking.com
💰 15% – 25% от цената на нощувката
Допълнителни банкови разходи:
💰 €5.00 – €15.00 месечно
ГЛОБИ И САНКЦИИ
⚠ Глобите в този сектор са високи, защото държавата следи стриктно електронните платформи.
1. Глоба за липса на ДДС регистрация (чл. 97а)
Санкция:
❌ От 250 € до 1000 €
❌ Плащане със задна дата на дължимото ДДС
❌ Лихви
2. Глоба за ЕСТИ
При невписан гост:
❌ От 100 € до 500 € за всеки гост
При закъснение:
❌ Подлежи на санкция при проверка
3. Работа без категоризация
Санкция:
❌ От 250 € до 1500 €
Последица:
❌ Възможно запечатване на имота
4. Неплатен Патентен данък
Санкция:
❌ 25% от дължимия данък
❌ Минимум 50 €
❌ Лихви
5. Осигуровки (ОКд-5)
Санкция:
❌ От 250 € до 500 €
6. Неподадени ДДС декларации
Санкция:
❌ От 250 € до 500 € за всяка пропусната декларация
ОБОБЩЕНИЕ НА РИСКА
Най-критичната точка е регистрацията по ДДС и комуникацията с НАП.
Booking.com и Airbnb подават информация към европейските данъчни служби за всяка фактура и комисионна.
Разминаванията се засичат лесно и често водят до автоматични проверки и санкции.
Полезен източник
НАП – Краткосрочно отдаване под наем чрез онлайн платформи
Какво е свободна професия? Как и къде се регистрирам? Какви осигуровки и данъци плащам и кога?